-Mientras que San Pedro de la Paz y Coronel concentran los dos tercios del suelo urbano residencial disponible para construir.
-Los resultados del estudio realizado por la CChC Concepción fueron presentados en un seminario que convocó a autoridades, empresarios y representantes de la Fenapo. Además, se abrió un debate entre seis de los siete candidatos al cargo de Gobernador Regional.
Más de 91 mil viviendas se requerirán en las comunas del Gran Concepción para los próximos 12 años, considerando el crecimiento de la población e incluyendo el cambio demográfico, composición de hogares y el actual déficit habitacional. Preocupados de esta situación y atendiendo las necesidades reales de las comunidades, la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Concepción, Corporación Desarrolla Biobío y la Universidad del Desarrollo (UDD) organizaron el Seminario “Costos y disponibilidad de suelo: Impactos en el déficit habitacional”.
Un espacio en donde se buscó acercar posiciones y diversas miradas de quienes son los protagonistas: autoridades sectoriales, privados, academia y la sociedad civil, representada por la Federación Nacional de Pobladores del Biobío (Fenapo). A ellos se sumaron seis de los siete candidatos al cargo de Gobernador Regional convocados a reflexionar sobre la importancia de los instrumentos de planificación territorial como el Plan Regulador Metropolitano de Concepción (PRMC), cuya tramitación hoy depende de los gobiernos regionales.
Para conocer nuevos antecedentes que explican el incremento del precio de la vivienda en los últimos 10 años en el Gran Concepción, el gremio local realizó un estudio que fue presentado en el seminario y que asocia como principal causa de este fenómeno: al precio del suelo.
“Desde 2013 en adelante el incremento del precio de las viviendas ha experimentado un aumento del 56%, mientras que la remuneración real de las familias en igual periodo, sólo ha aumentado en un 17%. Esto afecta principalmente a jóvenes, quienes se ven obligados a recurrir a alternativas como el arriendo, al hacinamiento, allegamiento e incluso la vida en campamentos. Esta realidad debemos cambiarla en conjunto a las autoridades, academia y el mundo privado. Ese es el llamado que hoy hacemos como gremio”, destacó el nuevo presidente de la CChC Concepción, Jorge Coloma.
El gobernador regional y presidente de la Corporación Desarrolla Biobío, Rodrigo Díaz, indicó que uno de los desafíos de los postulantes a ese cargo es otorgar la oportunidad de que las personas puedan acceder a una casa propia. “Con el déficit habitacional que tenemos hoy, al año de 2050 tendríamos 150 mil viviendas que faltan y no hay terrenos disponibles para su construcción. Entonces los líderes deben dejar de lado malas decisiones como la limitación de altura a las edificaciones en el centro de la ciudad, porque eso obliga a la gente a trasladarse donde no existen equipamientos o carreteras para poder vivir”.
Respecto del PRMC, afirmó que es indispensable ampliar las áreas de extensión con destino habitacional. En este sentido, dijo que “además es vital compatibilizar la idea de construir y que la gente tenga viviendas, con el cuidado al medio ambiente. Hoy la escasez de suelo hace que los terrenos sean más caros y, por ende, las viviendas aumenten su costo. Es un problema real y concreto”.
Por su parte, Pablo Allard, decano de la Facultad de Arquitectura de la Universidad del Desarrollo, agregó que la crisis de acceso a la vivienda también se da por “la burocracia mal llamada ‘permisología’ que encarecen los proyectos. En el caso de Chile, si bien el Gobierno se comprometió en reducir en un 40% el déficit habitacional, entregando 260 mil nuevas viviendas durante su gestión, lamentablemente esta meta será difícil de cumplir. En este escenario, y en particular del Área Metropolitana del Gran Concepción, se hace urgente dimensionar la necesidad real de viviendas que tendremos en la próxima década, y compararla con la disponibilidad de suelo para absorber dicha demanda”.
Principales resultados del estudio
La investigación identificó los sitios eriazos con destino residencial. Tras ello, se simuló la construcción de una de las soluciones habitacionales más frecuentes del Gran Concepción: edificio de 5 pisos con 20 departamentos en total. Esto permitió tener una primera aproximación a la cantidad de viviendas que cada comuna metropolitana, y con las actuales condiciones urbanas, podría albergar.
Los resultados de este diseño metodológico permiten determinar que del suelo urbano disponible, dos tercios se concentran en San Pedro de la Paz y Coronel. Finalmente, el balance entre necesidad de viviendas y oferta de suelo, muestra resultados negativos en la mayoría de las comunas metropolitanas analizadas. Entre ellas, Talcahuano, Concepción, Chiguayante Lota y Hualpén, donde la necesidad de viviendas supera la cantidad de suelo urbano para albergarlas. Este escenario se espera que genere una tensión y/o competencia por el suelo escaso, presionando aún más el alza de su valor.
De hecho, hoy vemos un incremento del valor del suelo de hasta un 85% real en algunos sectores de Coronel, si comparamos la variación entre 2018 y 2022, de acuerdo a cifras del SII.
El coordinador de la Federación Nacional de Pobladores de la región del Biobío, Gustavo Sotomayor, manifestó que es importante que este tipo de instancias se repliquen en un trabajo concreto con las autoridades, privados y todos los actores que son parte de la construcción de una ciudad. “Hay que pensar en la urgencia. Se necesitan cambios legales, compra de terrenos, recursos y planificar la ciudad en función de quienes la habitamos, ese debe ser el centro de acción”.
Sotomayor llamó a un acuerdo transversal que lidere el Estado para definir una política de urgencia que sea profunda, tanto para la construcción de viviendas, como para la planificación de la ciudad. En este sentido, abogó por la construcción de infraestructura necesaria para poder expandir las ciudades.
Y es que el Gran Concepción ha experimentado significativos cambios sociodemográficos en los últimos 20 años, donde por ejemplo, su población, no exenta del fenómeno de migración, supera el millón de habitantes con hogares que se reducen desde 3,6 a 2,6 habitantes y donde casi el 98% de su población habita en zonas urbanas. Dentro de esta cifra, destaca también el incremento de hogares unipersonales, los cuales se estima concentrarán casi el 40% de las nuevas viviendas.
Dentro de las principales conclusiones el estudio indicó que disminuir el déficit habitacional pasa también por comprender que existe una necesidad importante de viviendas para los próximos años según las variaciones demográficas y de composición de hogares.
Por tanto, planificar la ciudad de forma integral debe considerar de manera conjunta el requerimiento por viviendas y el suelo urbano, entendiendo las necesidades de extensión y cabidas que se permiten.
“Planificar integralmente, también significa tener una mirada a escala de ciudad, donde la densificación, nuevas zonas de extensión y oportunidades, debiesen tener una distribución equilibrada en las comunas. Hemos visto que algunas comunas no han dimensionado la necesidad de viviendas en suelo urbano. Esto es gravísimo, pues podría generar una escasez mayor del suelo con su consecuente impacto en el precio”, concluyó Jorge Coloma.
